Husbyggerfellene

Som jeg skrev tidligere har vi møtt på noen hindringer på veien, og det tok nesten tre år fra det første arkitektmøte til spaden gikk i jorden. Så her kommer noen tips, som kanskje kan hjelpe andre til en smidigere prosess.

Familie: skal du bygge på tomten som andre i familien eier, kan det oppstå konflikter. Derfor er det veldig lurt å finne felles mål som det aller første dere gjør. Bruk litt ekstra tid på å sondere markedet, og snakk ut om de ulike forventningene til utseende, materialer, private soner o.s.v. Det er lurt å finne en kommunikasjonsform som funker, og å sette av tid til å diskutere løsninger og informere hverandre under hele prosessen. Skal flere bygge hus (eks. flere søsken får tomt) må man bli enig om tomteforhold, husplasseringer, vinduer/uteområder/private soner, felles arkitekt? og felles anbudsprosess? o.s.v. Hvis noen planlegger å gjøre mye selv, mens de andre ikke ønsker det må man også finne ut av hvordan man gjør det. Her kommer man også inn på økonomi… Skal man samarbeide om prosessen, må man vite at alle går inn i en prosess man har økonomisk ramme til. Ellers kan man jo “ødelegge” (eks. forsinke) for flere enn sitt eget hus. .  

Overentusiastiks arkitekt- Arkitektfella: Hvor mye skal din arkitekt bestemme, og hvilket budsjett har du? Et hus kan tegnes på mange forskjellige måter, og ha flere fordyrende faktorer (se tidligere innlegg om hva som gjør hus dyrt) En prosess kan starte nøkternt, men etterhvert som det skrider frem har mange arkitetekter en tendens til å se alle mulighetene med prosjektet som gjør det kulere. Eierskapet arkitekten føler for prosjektet vokser jo kulere prosjektet blir. Og tilbakemeldingene om at “vi prøver dette, og blir det for dyrt så kutter vi senere”. “Huset er såpass robust at det er lett å kutte.” vil ha to avslutninger: EN: arkitekten har rett, det går, og dere får et veldig kult og spesielt hus. ELLER det blir altfor dyrt, det må kuttes- og dette tar tid og penger (arkitekttimer)

For dyre løsninger: Hvis du ønsker deg de dyreste flisene, og finner ut etterhvert i prosessen at det ikke går, så er dette veldig lett å fikse. Velges det mange faktorer som gjør huset dyrt i konstruksjonen, så er dette mer komplisert å forenkle etterhvert. Årsaken er at endringer i konstruksjonen medfører endringer i tegningsunderlagene og i RIB- beregninger (bygningstekniske beregninger)

ANBUD: Et arkitektstyrt anbud der alt er inkludert ned til minste detalj vil gi deg en høyere pris, og færre tilbydere. Dette fordi det er mye å regne på for entreprenørene, og de er redde for å ryke på ting de ikke fikk priset og slenger heller på en del ekstra kroner for å være sikker. Og det krever mye av en byggherre å bestemme seg for alt så tidlig i prosessen. Men ønsker du minst mulig “jobb” med å bygge et hus, er det jo greit. Min erfaring er at det eneste positive med at prosessen har tatt så lang tid, er at man får nye interiørideer underveis, og planene vokser og former seg.

Ellers er jo entreprenørene fagfolkene på materialvalg, hva som egner seg, og hva ting koster. Entreprenører kan prise på grunnlag av tegninger, og enkle beskrivelser av noen materialvalg. Så kan man gå videre og diskutere innholdet i tilbudet fra entreprenørene som gir best pris, ved at man møtes og skriver referat fra møtene. Her beskrives det som er inkludert i tilbudet. Får du med deg en fagmann du stoler på, i et slikt møte er det like god tidsbruk som at det benyttes mye tid på å utvikle et anbud.

Før anbudsprosessen må man også bestemme seg for hva man skal gjøre selv, og deretter om man skal ha en hovedentreprenør for resten- eller dele det opp i eks. graving og terrengarbeider, fundamentarbeider, tømrerarbeider, VVS og EL. Og hvis man deler opp anbudet- hvem skal koordinere entreprenørene. En god prosjektleder er veldig viktig hvis det deles opp.

Interiørarkitekt: Få skallet, EL og VVS på plass før dere begynner med altfor mye innvendig planlegging… Og skal du bruke interiørarkitekt så gi de konkrete oppgaver. Lar du de jobbe fritt med et helt hus må du i alle fall sette av 100.000 kroner i budsjettet ditt. Vi hadde knapt snakket med en IA før det dumpet en regninger på 20.000 ned i mailboksen vår. Og siden det var så tidlig i prosessen får vi nok ikke brukt mye av det hun kom frem til. Ting modnes veldig underveis i prosessen, og man får nye impulser på interiør hele tiden…. Så det er lurt å ikke ta alle avgjørelsene med en gang.

Kontraktsbetingelser: Her burde man være obs på:

  • betalingsbetingelser (ref mitt innlegg om konkurs massivtre leverandør), og spesielt alt som kreves av forskuddsbetaling.
  • årlige prisjusteringer- som regel vil entreprenører ha dette på en spesiell dato,
  • avtaler/timepriser/ påslag for endringsarbeider,
  • fremdriftsplan (se mer under)
  • Mengdebegrensinger: hvis entreprenøren gir tilbud, men skriver mengder inkludert på hvert punkt – må du høre hva som skjer hvis denne mengden overstiges…

Fremdriftsplan: Det er forskjell på entreprenører, men i det private markedet er det mange som hanker inn flere jobber enn de har kapasitet til. De får utført jobbene, men du havner kanskje langt bak i køen. Derfor er det lurt å ha en avtale om når entreprenøren skal være ferdig. Dagbøter er noe man kan bruke som sanksjonmuligheter, og har du flere som tilbydere er det nok lettere å få dette igjennom.

Graving: alltid skummelt. Blir det sprenging eller ikke? Sjekk dette på tidligere innlegg. Husk at vurderer du å droppe kjeller, for å spare penger, så får du også mindre verdi på huset ditt- og kanskje lavere lån fra banken hvis det er planlagt utleiedel i kjelleren.

Sprengning: Få folk bort fra plassen. Tenk aldri at det sikkert går greit…  Bare sjekk mitt innlegg om den siste sprengingen.¨

Papirmølla i kommunen: Kommuner med tettest befolkning vil benytte lengre tid på søknadene dine. Så her må man bare sette av tid, og holde seg til reguleringsplanene som kommunen har gitt.

Koordinering: Hvem skal koordinere leverandørene? En hovedentreprenør eller gjør du det selv. Hvis du gjør det selv- hva skjer hvis en plutselig ikke kan stille til avtalt tid og dermed forsinker hele prosessen, og de andre entreprenørene. God planlegging er viktig, og kanskje litt slækk mellom milepælene som er avhengig av at annet arbeid er utført først, siden mye uforutsett kan skje.

Beskyttelse mot fukt: det snør og regner mye i dette landet. I gaten bygges det mange hus av en utbygger, og husene har stått uten vinduer og ytterkleding lenge. Slikt blir det fukt av….. Godt isolasjonsarbeidet er også viktig for å hindre fremtidig fukt, så få løsningene du vurderer vurdert av uavhengige fagpersoner som du stoler på…. Fikk f.eks. høre at  ferdige stenderverk-elementer som leveres på byggeplass ikke har spesielt god kvalitet- og dette velges jo ofte av utbyggere… Kanskje en grunn til det, siden de vil tjene mest mulig penger.. Men jeg er ingen fagperson på dette området- så alt jeg kan si er: sjekk løsningene..

Likviditet/ konkurs entreprenør: Det kan skje når det minst passer, eller når du minst venter det… Derfor skal man aldri betale noe i forskudd! En månedlig etterfakturering er supert. Og husk at det kan være lurt å sjekke arbeid og noen fakturaer med en takstmann.


 


This entry was posted in De grunnleggende valgene and tagged , , , , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *