Om husbyggingsprosessen

Her vil jeg oppdatere prosessen underveis, med smarte tips og henvisninger til relevante blogginnlegg:

De første valgene:

Finansiering:

Arkitektprosessen: Hvis du ikke ønsker, eller har råd til å gi arkitekten frie tøyler burde du huske på følgende:

  • Fastpris og tidsfrister
  • Sett deg inn i hvilke konstruksjonsvalg som gjør hus dyrere. Diskuter også tegningene med entreprenører, venner med erfaring og les disse blogginnleggene: Byggkonstruksjon og hva gjør hus dyrt 2
  • Ha en god dialog med arkitekten om hvilken økonomisk ramme du har
  • Finn ut hvilke ingeniører du må få med i prosessen. Skal du bygge i massivtre, er det f.eks. sannsynlig at leverandøren av elementene vil utføre RIB-beregningene. Entreprenørene ønsker ofte å ta brann, energi, VVS- beregningene selv. Så kanskje dumt å bruke arkitekttimer på dette tidlig i prosessen.

Søknadsprosessen i kommunen:

  • Her er det kun ansvarlig søker som får lov til å kontakte saksbehandler, men det er lurt å følge nøye med på saksinnsynfunksjonen som i alle fall Oslo kommune har på sine hjemmesider. Her kan du se når søknader blir mottatt i kommunen, og når de sender svar. Ved avslag er det lurt å lese disse nøye. Glemmer din ansvarlige søker til stadighet essensielle ting- burde man vise at man følger med.
  • Når det gjelder nabovarslinger burde du selv ta turen til dine naboer for å få underskrift på mottatt varsel. Det er ingen grunn til å mase på naboer om at de skal skrive under på at de aksepterer tiltaket. Gi de heller to uker, så starter man med et godt naboskap. Hvis alle naboene krysser av på at de samtykker kan man sende søknad til plan og bygg umiddelbart. Hvis en eller flere naboer krysser på mottatt må man vente i to uker, slik at naboer får tid til å sende klager eller spørsmål.
  • Rammesøknaden tar lengst tid- garantert flere måneder. Her skal ansvarlig prosjekterende (arkitekt, entreprenør eller ferdighusleveradør) gjøre rede for at utnyttelsesgrad, høyder o.s.v. tilfredstiller den lokale reguleringsplanen. Det skal legges ved nabovarsel og tegninger av tiltaket.
  • Igangssettingstillatelse sendes inn når alle de nødvendige entreprenørene er valgt, og det legges ved informasjon om disse. IG behandles som regel i løpet av 2-3 uker.
  • Man kan søke om IG i flere etapper. Eks graving og terrengarbeid i første etappe, og resten av tiltaket i neste etappe. Innlegg om IG
  • Innlegg om hele byggesaken vår i kommunen

Anbudsprosess:

  • Totalentreprenør eller delte entrepriser?
  • En totalentreprenør tar ansvar for koordinering mellom de ulike håndverkerne og får også et samlet garantiansvar når huset er ferdig. Man må regne med påslag på minimum 15%
  • Skal du ha delte entrepriser må du enten være byggkyndig selv – og sette av tid, eller du må leie inn en prosjektleder…
  • Ønsker du å gjøre arbeid på huset selv, kan det være vanskeligere å få en entreprenør til å ta garantiansvar
  • Som byggherre har du ansvar for at entreprenørene har forsikret sine ansatte og evt. utstyr/ eiendom hos tredjeperson som skades ved uhell. Du har også et ansvar for at de ikke driver sosial dumping.
  • Entreprenører foretrekker å regne på anbud som allerede har rammetillatelse

Byggeforsikring er viktig! Entreprenørene dekker eget personell og utstyr, men ikke materiellet levert byggeplassen

Terreng, graving og sprenging:

Tilknytninger til VVS, strøm og fiber el kabelTV (Oslo kommune):

  • Rørlegger kontakter Oslo kommune angående tilkobling av VVS (vann og avløp). Det må også foreligge tilkoblingsplan i søknad om IG- igangssettingstillatelse, samt svar på hvordan drenering skal utføres rundt huset. Det er gunstigst om huset ditt kan tilkobles med naturlig fall til vann og avløp. Hvis ikke dette er mulig, må du sette inn en pumpe. Dette koster noen kroner, og krever vedlikehold. Stopper pumpen senerer må du ha bistand fra rørlegger.
  • Elektriker søker om tilkobling til strømnettet hos den netteieren som er i ditt området. I Oslo, Akershus og deler av Østfold er det Hafslund Nett. Vedlagt i søknaden må det ligge effektskjema, husene må tegnes inn i en oversiktsplan (fugleperspektiv) og underskrevet skjema fra fremtidig huseier “søknad om nettleie”
  • Ved strømtilkobling kan man grave selv, men en entreprenør valgt av nettselskapet kommer for å tilkoble strømkabelen. Graveren kan legge trekkrør, og ELentreprenøren kan komme senere å trekke kabel. Elektriker må være tilstedet før graveren har tilbakefylt rundt huset ditt, fordi de må legge jordledning. Kobles huset ditt på 230V skal det jordes direkte i jorda rundt huset ditt.
  • Fiber og andre TVkabler burde graves ned til nybygg. Når man allikevel har gravere på stedet.
Energibrønn:
  • Borring etter energibrønn burde utføres i forkant. Slik at borreriggen enkelt kommer til, og man kan legge borreslammet i byggegropa. Innlegg om energibrønn 1 og energibrønn 2

Grunnmur:

  • Alle tekniske beregninger må være utført i forkant av grunnmursarbeidet. Det er viktig at den tåler alle de horisontale og vertikale kreftene i det fremtidige huset
  • Grunnmuren burde fundamenteres i fjell, så huset ikke siger. Her er et bildet av hvordan ting ble gjort i gamledager. I dag er det mest vanlig med noen søyler, hvis man ikke møter på fjell tidlig nok.
  • Bygger du i massivtre må grunnmuren “settes” i forhold til resten av huset, slik at den stemmer overens med elementene som kommer (når isolasjon og ytterkledning er tatt med) og leverandøren/ montøren av elementene stiller krav til at grunnmur/sole må være nivellert på +/-2mm, og at det er utført RIB beregninger på konstruksjonen.
  • Ansvarlig oppmåler må komme å stikke ut hjørnene før oppstart grunnmur. Ansvarlig oppmåler føler prosjektet helt fra start, og må navngis både i rammesøknad og IG-søknad

Ringmur og betongsåle

Grunnmur

Etasjeskiller:

  • Huset vårt bygges i massivtre. For etasjeskilleren mellom kjeller og første etasje har vi valgt limte elementer fra Martinsson i Sverige. Årsaken til dette kommer snart i innlegg. For resten av huset har vi valgt elemtenter med treplugger fra Nur-Holz i Tyskland. For å benytte sprøytebetong måtte etasjeskilleren være på plass, og vi måtte derfor uansett ha to leveranser av massivtre.
  • Massivtre elementer burde dekkes til med en presenning hvor vannet renner av, så vårt provisoriske presenningstak er derfor på plass.

Og hit har vi kommet nå………………….